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黃金假日旅游網在“房住不炒”長效理念下,投資商業正當時?

  隨著新零售模式的崛起,貴為“新零售之都”的上海商業優勢更甚,這也帶動了本地優質商鋪的投資保值價值。那么在上海,什么樣的投資回報才算合理?如何評估具體項目價值?高價值商鋪又都有哪些亮點?帶著諸多實際問題,此次人物專訪由大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺好租旗下商業板塊的資深專家,華東商鋪部總經理黃海軍先生來為您揭曉答案。

  好租華東商業成立于2017年9月,期間成功操盤虹橋一號街、融創香溢花城、瑞虹新城等知名商鋪營銷代理。年商業買賣成交金額近30億,市場占有率遙遙領先。

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黃金假日旅游網在“房住不炒”長效理念下,投資商業正當時?

    主持人:本期我們非常榮幸邀請到好租華東商鋪總經理——黃海軍先生為此次采訪特邀嘉賓。

  黃海軍:大家好!

  主持人:我們知道,上海從2016年《930新政》住宅限購限貸升級加碼,其成交量從當年10月以后急劇下滑進入寒冬,月二手成交量不足1.5萬套,上海二手房價近三年也下滑10%左右,在這里想采訪一下我們黃總,在此大環境情況下,商業投資是否迎來春天?

  黃海軍:好的,主持人,我先大體講一下現在的投資環境跟我們以前的投資習慣。

  大體環境

  我們知道在整個房住不炒的理念下,房子是用來住的,而不是用來炒的,這是一個長效的機制理念。不管是從限購的升級,還是從貸款成數的一個變化,對于住宅資金層面,是進行一個整體切入管控的。這種情況下整個成交量下滑也是很厲害,幾乎腰斬,純剛需性的購買,500萬以下房子的成交幾乎占到百分之七八十;置換型來講,現在二套房的首付要七成,杠桿效應進一步縮小,應該來講房價是真正的被控制住了。

  以前我們習慣的投資

  買房

  中國大部分有錢人有閑錢就會買房,通過房產增值。過去一套房產每年的增值部分,都能超過我們很多人一年的薪水或者幾年的薪水,在整個經濟發展過程中,這不是一種正常現象,貧富差距會越拉越大。

  在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指引下,未來房地產市場銷售將回歸居民自住需求中樞,以前買房投資的基本都大賺了,現在房價是穩中有降,未來預期也是要回歸居住需求,不會讓房子作為我們可變現資產里面最大的組成部分。

  二、買P2P理財

  從2015年開始我們很多中、高產,在房子限購以后興起一陣投資P2P之風,在聽了一個故事后都去買回報八個點十個點的高風險理財,人都是有賭性的,其實這種不屬于投資,應該來講就是一種投機行為,投機到最后的結果是幾乎全軍覆沒。全國倒閉的P2P公司有很多很多家,光上海加在一起涉案的金額可能就有好幾千億,我們都想通過投資保持財富的增值,但是非理性投資都是坑。

  三、買外地承諾8個點以上回報的商鋪

  在小額投資里面,由于沒有足夠的錢投資上海的商鋪跟住宅,我們很多投資者這時候會接到很多推銷外地給你8個點以上回報的商鋪,因為看中回報很多客戶也會進入了這個坑里面。市場正常投資商鋪回報就只有4%到5%,而且還是在上海。

  四、投資酒店式公寓

  我們在從2015年開始興起一股投資酒店式公寓之風,上海號稱是全國最有錢的地方,限購限貸后有錢沒投資出路,在2015年底前幾乎都無人問津的酒店式公寓,一下火爆起來,不僅把上海的酒店式公寓買空,上海周邊的酒店式公寓也幾乎被買空。其實它的產權也是商業,交易來講也是按商業交稅,跟商鋪比持有回報率遠沒有那么高,它的投資租金回報率也基本只有3%不到,比住宅的租金回報率要高一些,上海商鋪的租金回報率能達到4%到5%。

  五、投資股票期貨

  這方面我也不太懂我也不會投,真正做房地產做的好前面也不會去投資股票期貨,因為我們都知道投資房產是最穩的,投資股票期貨都是散戶虧錢、莊家掙錢的買賣,我們售樓處客戶講的也是虧的多、賺的很少。

  主持人:好的,首先感謝黃總給我們分析了一下我們過去習慣性的投資,除了買房投資的,大多都虧損了,我也是深有感觸,因為我們身邊也會有各種朋友因為高回報被帶進各種坑,所以在這里也提醒廣大投資者,投資首先要保證本金的安全才是最重要的.

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    那么在這里也想請問一下黃總對上海的商鋪投資持有什么樣的觀點勒?

  黃海軍:好的主持人,我個人觀點我們在投資領域首先要明白一個觀點,市場投資回報5%不到它應該就是一個天經地義的投資回報,所有謀求高回報投資基本都是你惦記人家利息回報,人家惦記的你的本金。

  第一:從價格層面講

  現在上海商業地產其實是被低估的,很多時候會出現倒掛現象。正常的商業價格應該是高過住宅,但現在上海很多沿街型商鋪往往它是低于住宅的一個成交價。那么說在這種情況下,投資上海的商鋪是一個很好的買入機會。

  第二:從商鋪的供需層面看

  從城市更新里面來看,上海一直在清掉一些不正當經營的商鋪,

  讓商戶能回到真正有產證的沿街型商鋪里面。

  在上海的整個發展進程中,我們會看到,整個上海的商鋪其實在2011年過后開發商造了很多商業(后面從2016年開始政府要求大多商業都是必須自持),所以說上海在2013年后就出現了很多沿街型商鋪,出現供應量過大的一種情況。但其實從2016年以后我們會看到很多甲方因為造了很多商業,實際上他們也沒有用心去經營。那么在這種情況下再拿地的時候,政府做相應要求提高我們商業自持比例。所以在可供應的層面講,上海未來的商業會越來越少越來越值錢。

  第三:從投資領域來講:上海也不止是上海投資的上海,是全國的投資寶地。

  上海超300萬標的商業投資客戶60%以上都是來源于外地客戶。原因是上海住宅限購以后,外地人只能來購買上海的商鋪投資。從投資潛在客戶群體來講,上海千萬級身價的有大幾十萬人,這些都是潛在的龐大的購買群體。現在買套1000萬的住宅,有貸款記錄的首付都要七八百萬,現在買一套沿街商鋪,也只要七八百萬,首付也就三四百萬。這部分潛在客戶完全有能力出來購買投資。

  投資逐漸會回歸到理性投資,當客戶認清這個形勢的情況下,我們會認為接下來可能會迎來商鋪投資的一波利好。

  第四:大宗交易爆發,外資抄底,上海持續三年大宗交易破千億

  在大家認為今年市場比較艱難的時候,外資也就是在這個時機是進入抄底階段,上海已經連續三年大宗交易突破千億,2019年成交金額也將突破歷史新高。外資什么時候進入,我們會認為是一個抄底階段。第一他肯定是看好上海的物業,第二他覺得回報4到5個點是屬于很好的回報。

  主持人:好的,我們黃總也講到年回報4%到5%才是理性投資,投資者都應該回歸到理性投資的領域里,那么黃總對于目前上海商業投資有什么好的物業推薦嗎?

  黃海軍:好的,主持人。整個上半年,我們操盤了兩個比較優質的物業,第一個是融創香溢花城,他現在還有在售的商鋪總價是800萬以上。

  第一,這個盤在整個內環邊上基本上沒有在售的產品;第二在他周邊也沒有大一些的商業,幾乎兩公里范圍之內沒有什么商業;第三是它的人口密集度,普陀甘泉新村也是上海以前的五大工人新村,所以整個人口密集度也會比較大;第四是商業它本身也會配帶酒店式公寓、住宅跟酒店,所以整個人流我們會覺得未來會非常大;第五是目前它的單價也不貴,在單價不貴的情況下,他給的回報前面可能也不會太高,我覺得也是屬于市場正常的一個回報,四個點左右。在這種情況下,它是一個值得長期持有的一種商鋪,而且在未來還會有很大的一個升值空間。

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    第二個項目是目前在售的新華紅星,雖然新華紅星前面也差不多去化了近20個億的貨值,它現在在售的一些貨值里面,可能說前面第一波招商在現在稍微出現了一些退租的和部門商家經營有些不善的情況,但是在第二波整個商業定位也會發生一些利好,地下一樓將引入海洋館跟真槍館,這兩個商戶的引入必將帶來更多消費人流,而在這板塊它是不缺消費人群的。第二在位置上它是超越華潤萬象城的,雖然它的前期招商板塊確實是沒有做過我們的萬象城。但是在位置的優越性上面來講,它通過一些招商定位的更改以后,我們會認為這個商鋪也是具有持有型不錯的選擇。在售產品是400萬到2000萬左右。

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    第三個我會認為是在中小標里面的外環外,有一個東方懿德的物業也是相應不錯,因為他也是周邊沒有同類產品,他是shopping mall性質,整體商業氛圍人氣等來講還是不錯的。能給到客戶一個穩定的一個回報。

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    這就是基本上是中標、中大標,跟我們的中小標相應的推薦的三個盤供大家參考。

  好,這是我們推薦的三個一手代理,目前在做的三個盤各方面比較好的。第二是在很多二手上面,其實市中心我們手里也會有一些四個多點的一個商業投資回報,也是不錯。當然大家如果有興趣,也可以聯系我們的經紀人,為大家推薦提供優質物業。

  主持人:非常感謝黃總今天給我們帶來的分享!聽來是干貨滿滿,也希望黃總的投資觀點能幫到我們廣大的投資客戶群體。

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